肥城市人民政府关于加快实施“城中村”开发改造的意见（试行）

	内容分类： 财务会计法	实 效 性：现行有效
	文    号：肥政发[2005]4号	发文机关：
	发文日期：2005-01-16	生效日期：2016-12-11

各乡镇人民政府、新城办事处，市高新区，市政府有关部门：

　　近几年来，我市城市化进程不断加快，城市基础设施、环境面貌和居民居住条件有了较大改善。但是，随着城区的逐步扩大，城区内村庄即“城中村”的开发改造相对滞后，“城中村”占地多、布局散乱，居住环境脏、乱、差，与城市发展、城市形象极不协调。实施“城中村”开发改造，有利于合理配置城市土地资源，提高土地利用效率；有利于优化城市空间布局，落实城市规划；有利于改善城区群众的生活环境质量；有利于加快城市化进程，提高城市品位，提升城市形象，促进城市经济和社会的可持续发展。为加快我市“城中村”开发改造步伐，特提出如下实施意见。

　　一、指导思想

　　以“科学发展观”为指导，以强化城市整体功能、改善人居环境为目标，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、政策扶持”的方针，兼顾经济效益、社会效益和环境效益，充分调动“城中村”及其村民的积极性，有组织、有计划、有步骤地对“城中村”进行开发改造，将“城中村”改造成为布局合理、配套齐全、功能完善、景观优美的居住区，实现村民向居民的根本转变。

　　二、原则要求

　　1.政府组织、市场运作的原则。对“城中村”开发改造实行市政府统一规划、统一部署、统一组织、统一管理。政府有关部门行使监督、管理职能，严格执行城市规划、土地房产管理法规，避免出现盲目拆迁、违规开发建设；放宽市场准入条件，各类资本均可依法采取独资、合资、合作等方式参与“城中村”开发改造。

　　2.符合规划、注重特色的原则。“城中村”开发改造要在符合城市发展总体规划的前提下，突出特色、亮点，打造精品，不留遗憾。

　　3.试点先行、积极稳妥的原则。各有关乡镇（办事处）、市高新区首先选择条件成熟的村作为开发改造的试点，及时协调、解决试点村开发改造中遇到的各种问题和困难，总结经验，积极稳妥地扎实推进。

　　4.先易后难、分步实施的原则。各有关乡镇（办事处）、市高新区从目前无耕地的村入手，分别确定几个村，集中力量开发改造，力争大村3年内、小村2年内完成开发改造任务。在此基础上，按照规划要求，成熟一批、开发改造一批，分步组织实施。

　　5.一村一议、群众受益的原则。在市政府出台的政策框架内，各有关乡镇（办事处）、市高新区根据城市发展总体规划确定的“城中村”用地性质及不同区位、不同经济状况等，结合各村实际，以村为单位制定切实可行的“城中村”开发改造具体实施方案。正确处理好各方面的利益关系，把群众利益放在第一位，最大限度地让利于村集体和村民。依靠政策和利益驱动，引导“城中村”及其村民自觉参与和支持“城中村”的开发改造。

　　三、范围界定

　　根据《肥城市城市总体规划》确定的到2020年城区范围，实施“城中村”开发改造的具体村为：新城办事处的刘庄村、孙庄村、巧山村、李小村、闫小村、军地村、大桥村、孙小村、赵庄村、沙窝村、马连村、伊家沟村、井楼村、陈刘村、白云村、古店村、东付村、西付村、尚庄村；市高新区的指挥庄、南军寨、蒋庄村、南仪仙村、北仪仙村、王东村、王西村、朱庄村、穆庄村、姜庄村；仪阳乡的仪阳村、北辛庄村；老城镇的李屯村、辛屯村、张屯村。

　　四、实施措施

　　1.调查摸底。市规划局组织协调各有关乡镇（办事处）、市高新区，详细摸清“城中村”开发改造范围内的村庄、企事业单位的基本情况，为“城中村”开发改造做好准备。

　　2.编制开发改造计划。各有关乡镇（办事处）、市高新区在市规划部门的指导下，按照有关要求编制辖区内“城中村”开发改造规划，制定“城中村”年度开发改造计划及详细开发改造实施方案。由市建设局会同有关部门，依据各有关乡镇（办事处）、市高新区制定的“城中村”年度开发改造计划，编制全市的“城中村”年度开发改造计划，并将其住宅建设纳入全市当年的房地产开发计划，提交市政府“城中村”开发改造工作领导小组研究确定后实施。

　　3.规划设计和规划管理。“城中村”开发改造规划是城市规划的有机组成部分，其景观效果对城市总体形象影响很大。市规划局要按照《肥城市城市发展战略规划》和《肥城市城市总体规划》，编制“城中村”各村开发改造的控制性详细规划和修建性详细规划，为“城中村”开发改造提供依据。规划设计要请名家高手，严格依据国家有关标准规范和建设现代化山水园林城市的要求，坚持高标准、高档次、具特色、出精品。并在规划设计中充分考虑村集体的经济发展和村民的生活保障，留足“三产”等生产生活用地。规划设计实行公示制，经村民代表大会通过，提交市政府审批后执行。

　　“城中村”开发改造必须按市政府批准的规划设计执行。“城中村”开发改造规划批准后，因时间过长或确需调整规划的，要重新按程序审批。未编制开发改造规划和已编制开发改造规划未经审批的“城中村”，一律停止办理开发建设项目用地和准建手续。同时，对列入“城中村”开发改造范围内的村，一律停批宅基地及在原宅基地上的新建、改建、扩建项目，对擅自建设的，按照国家有关规定处理，拆迁改造时不予补偿。

　　4.土地储备、出让和土地管理。市土地储备中心要根据“城中村”开发改造计划，储备开发项目用地。“城中村”开发改造要在界定的范围内实施，范围由市规划局、国土资源局界定；属于解决村民住宅和集体用房屋占地要依法办理用地手续，可不改变用地权属，但所建住宅和其它建筑物仅限于安排村民居住和村集体使用，不得投放市场。要合理确定村民住宅和村集体用地界线和用地规模，其腾空土地及列入“城中村”开发改造规划范围内的其它用地，一律征为国有，由市规划局会同有关部门根据开发改造地块的规划设计方案和拆迁安置有关数据，按照地类划分出让土地底价，对外进行招标、拍卖、挂牌，出让土地使用权。依照城市发展总体规划，无工业用地的“城中村”所上工业项目，安置到各类工业园区并为其提供优惠政策。

　　5.拆迁、补偿和安置。“城中村”开发改造要采取市场运作和自行开发改造的方式进行，鼓励具备资质、有实力的房地产开发商以不同形式依法参与“城中村”开发改造。可先建设安置房或以货币形式进行安置，然后进行腾空土地出让或以地作价入股与竞得土地的房地产开发商联合开发。

　　“城中村”的拆迁、补偿和安置，要严格按照法定程序进行。市政府有关部门要制定出台城市房屋及集体用地房屋拆迁管理补偿安置暂行规定，确定补偿标准。各乡镇（办事处）、市高新区组织有关村民委员会按照有关法律规定，结合本村实际，拟定具体的拆迁补偿安置方案，经村民代表大会通过后，提交市政府批准实施。

　　6.建设工程管理。“城中村”开发改造的建设手续要严格按照法定程序办理。勘察设计单位、施工队伍必须具备相应资质。建设工程实行招标制、监理制、综合验收制，确保工程质量，维护村民利益。

　　五、优惠政策

　　1.“城中村”开发改造中，用于村民安置的新建房屋及村集体使用的新建房屋，办理手续时免交城市基础设施配套费，各项行政事业性收费只收取工本费。实行有偿服务且服务费有幅度的收费项目按下限收取；无幅度的，按规费的40%收取。

　　2.开发改造的“城中村”集体土地转为国有后，招、拍、挂土地出让收益扣除规定成本后的净收益，按规定缴入国库后，建成区以内的村按30%、建成区以外的村按20%归市财政，专项用于城市建设，剩余部分返还各村。返还各村的净收益由乡镇（办事处）、市高新区统一管理，按规定主要用于旧村开发改造的基础设施建设和村民的生活生产保障。

　　3.“城中村”开发改造范围内，凡属村民或村集体所有的新建房屋，办理相关手续并补交土地出让金和有关税费后，及时办理国有土地使用权证和房屋所有权证，并可上市交易。

　　六、组织领导

　　市政府成立“城中村”开发改造工作领导小组。由市发展计划局、建设局、财政局、国土资源局、民政局、公安局、规划局、房管局等部门和各有关乡镇（办事处）、市高新区主要负责同志任成员，负责对“城中村”开发改造的组织、协调和督导。各有关乡镇（办事处）、市高新区为本辖区内“城中村”开发改造的第一责任人，对本辖区内的“城中村”开发改造工作负全责；村集体为本村房屋拆迁的拆迁人。各有关乡镇（办事处）、市高新区及各有关村要分别成立专门机构，抽调专职人员组织实施“城中村”开发改造。要切实加强对城区村民的政策宣传和引导，使其充分理解和支持市委、连云港市人民政府关于“城中村”开发改造的决策部署。各有关乡镇（办事处）、市高新区、市政府有关部门要密切配合，通力协作，协调一致地做好“城中村”开发改造工作，确保“城中村”开发改造的顺利推进。

　　各乡镇驻地村及其他有条件村的开发改造，可参照本意见执行。

肥城市人民政府
二00五年一月十六日